生産緑地の解除

生産緑地とは

生産緑地地区（せいさんりょくちちく）とは、都市計画上、農林漁業との調和を図ることを主目的とした地域地区のひとつであり、その要件等は生産緑地法によって定められています。
市街化区域内の土地のうち、一定の要件を満たす土地の指定制度（生産緑地地区制度）に沿って、管轄自治体より指定された地区を指すものです。
この制度により指定された農地のことを生産緑地（せいさんりょくち）と呼びます。

生産緑地指定の要件
□農林漁業などの生産活動が営まれていること、または公園など公共施設の用地に適していること。
□面積が 500㎡以上であること（森林、水路・池沼等が含まれてもよい）。
□農林漁業の継続が可能であること（日照等の条件が営農に適している等）。
□当該農地の所有者その他の関係権利者全員が同意していること。

生産緑地の優遇措置
□固定資産税が一般農地並みの課税となる。
□相続税の納税猶予の特例などが設けられている（ただし自身が耕作していない場合は除く）。
□農地等として維持するための助言や、土地交換のあっせんなどを自治体より受けることができる。

生産緑地の指定を解除できる要件
□生産緑地の指定後30年経過。
□土地所有者または主たる従事者の疾病・障害等により農業等の継続が困難な場合。
□土地所有者の死亡により相続した者が農業等を営まない場合。
※特に二つ目の継続困難な場合というのは簡単には継続困難とは判断されません。優遇措置が大きい反面、その優遇を受けているため簡単には認められないのでしょう。

特定生産緑地とは

生産緑地法改正により生産緑地指定から30年経過が近づいた農地について、農地として保全することが良好な都市環境のために有効であるものを市町村が特定生産緑地として指定し、買取りの申出をすることができる時期を10年間先送りにするという制度です。

つまり、指定から30年が経過した生産緑地は10年ごとに更新されることになります。これにより、30年経過後の買取りの申出を減少させ、農地保護機能を強化することを意図しています。

特定生産緑地に指定されるということは、買取りの申出までの期間が延長されるとともに、固定資産税の減額の効果も延長されます。

ただし、特定生産緑地指定に関して事前に意見を述べる場は用意されているものの、特定生産緑地指定の決定権者は市町村であり、場合によっては不本意な決定を余儀なくされるおそれもありますので、所有者としては、所有する生産緑地をどう扱っていくかという点に関し、30年経過が近づく前に、当該農地についてどのように扱うべきか検討していく必要があります。

生産緑地の解除手続きと売却に関するスケジュール

生産緑地の解除手続きは煩雑であり、専門家への依頼をお勧めします。
下記でいう売主とは生産緑地の所有者になります。

①（売主）従事者に関する証明願を農業委員会に提出〈月に1回しか受付処理していない場合もあり注意。〉→受付後、10日程度で証明書取得。
生産緑地を解除できるのは３つ場合です。その理由を農業委員会に提出し証明してもらいます。
㋐生産緑地の指定を受けてから30年経過した場合。
㋑農業従事者が死亡した場合。
㋒農業従事者に農業を行えない病気や故障が生じた場合。
※㋒は基準が厳しいことから実際には㋐と㋑での解除が主になっています。


②（売主）①の証明書を添えて都市計画課等に生産緑地の買取申出
→申出後、約1カ月で買い取りの可否について通知
→申出後、約3カ月で買取先がない場合は行為制限解除
※生産緑地の買取申し出から行為制限解除まで約3か月かかるということです。
※売却しない場合は、一応ここまでで解除手続きは終わりますが、解除後は固定資産税が宅地並み課税となるので土地利用を検討しないと負担だけが増えてしまいます。

③（買主）行為制限解除後、開発許可申請
→申請後、約2カ月で許可
※生産緑地は500㎡以上（300㎡の自治体もあります）ですから買主は開発許可を取得しなければ何も土地利用できません。

④（売主・買主）③許可を添えて農業委員会に農地法5条届出〈月に1回しか受付処理していない場合もあり注意。〉
→届出後、約2週間で受理通知
※農地転用の届出になります。農地法5条は農地を農地以外に転用する目的で権利を移転させる場合の届出です。

⑤（売主）公拡法第4条届出
→買取否の通知あるいは届出後3週間経過で譲渡できる。
※生産緑地は、公有地拡大推進法第4条の対象です。この辺の手続きは不動産の流通に精通していなくてはわからない部分です。

スムーズに進んで概ね、6か月を要します。


生産緑地の解除に関する相談は、個別相談、自宅出張相談も無料ですので、お気軽にご相談ください。

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